Как купить квартиру и при этом не прогореть

– Какие проблемы с качеством квартир в новостройках наиболее распространены сейчас?

– Наиболее распространенными являются следующие проблемы:

• Дефекты оконных конструкций (негерметичность, продувание, неотрегулированность фурнитуры и механизмов, перекосы в установке).
• Отклонения плоскостей стен и пола по горизонтали и вертикали.
• Сколы, потертости дверных блоков.
• Невыдержка норм вентиляционного воздухообмена в помещении.
• Заливы/протечки верхней кровли в результате неверного монтажа кровли или подвалов/паркингов в результате некачественной гидроизоляции фундамента.
• Отсутствие заземления в розетках либо неверная разводка. Ну и другие.

– Какие действия собственник должен предпринять, если он обнаруживает недостатки или дефекты в своей новой квартире? Например, промерзают стены, «плачут» окна, неправильно работает вентиляция и так далее. К кому в таком случае обращаться?

– Уточню, что до момента государственной регистрации участник долевого строительства не является собственником. А теперь давайте по порядку разберем, что делать собственнику, если он оказался в такой ситуации.

В настоящее время по 31 декабря 2024 года предусмотрены особенности передачи объекта, то есть квартиры.

При передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником, нужно указать перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. Если разногласия есть, перечень недостатков определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста.

Акт или иной документ о дефектах составляется лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией. А именно: специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства. Этот специалист к тому же осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации (СРО). СРО основана на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, и соответствует требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. То есть законодательством все предусмотрено.

– В каких случаях собственники могут потребовать компенсацию за некачественное жилье и какие документы и доказательства им необходимо предоставить для этого?

– В случаях, о которых мы говорили выше, при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста. Документом и будет являться акт с перечнем недостатков либо зафиксированный отказ от его подписания.

У участника долевого строительства возникает право либо предъявлять требование к застройщику о безвозмездном устранении выявленных недостатков, либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате уплаченных денежных средств и уплате процентов в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

– С какими подводными камнями может столкнуться собственник при юридическом споре с застройщиком и как их избежать?

– Как и в любом споре, если он возникает, то нужно исходить из конкретных обстоятельств и учитывать, что он будет занимать время на досудебное или судебное разбирательства.

В порядке рекомендации скажу, что даже при должной осмотрительности до заключения договора, контроле его исполнения и т.п. от рисков юридически защититься сложно, ведь это экономика, но закон стоит на восстановлении нарушенных прав.

Столкнуться можно, помимо вышеизложенного, и с несоблюдением сроков строительства, и со строительным мусором и необустроенностью проходов/проездов из-за незаконченности строительства соседнего дома в застраиваемом участке. А при нынешних реалиях возможна остановка строительства в связи с изменением курса валют, повышением цен на строительные материалы и увеличением стоимости строительных работ.

– Можете сказать, какой процент выигранных юридических споров в подобных судебных разбирательствах в пользу собственника и с чем это связано?

– Мы не являемся статистическом органом и имеем возможность комментировать только наш и известный опыт из правоприменительной практики.

– Как вы считаете, какие изменения в законодательстве или юридической практике могут повлиять на способы защиты интересов собственников при возникновении проблем с некачественной новостройкой?

– На наш взгляд, существующие частно-правовые способы защиты прав (отказ от договора при существенности недостатков и взыскание процентов, требование о безвозмездном устранении недостатков) вполне восстанавливают нарушенное.

Стоит отметить, что публично-правовые механизмы (введение счетов эскроу, обязательные требования к застройщикам, порядку опубликования и отчетности, способу привлечения денежных средств, и др.) с точки зрения правовой обязательности достаточно ставят застройщиков в ситуацию соответствия данным требованиям.